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John von Freyend Immobilien
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CategoriesGesetz & Verordnungen

Koalitionsauschuss: Wie darf zukünftig geheizt werden

Die Koalition plant weiterhin, dass ab 2024 möglichst jede neu eingebaute Heizungsanlage unter der Maßgabe eines „technologieoffener Ansatz“ zu mindestens 65% mit Erneuerbaren Energien betrieben werden soll. Eine Übergangsregelung ist geplant,

Die Koalition hält folgenden Beschluss fest:

„Damit Bürgerinnen und Bürger nicht überfordert werden, wird zielorientiert geprüft, wie der ambitioniertere Austausch von Öl- und Gasheizungen aufgrund der Änderungen des Gebäudeenergiegesetzes (GEG) gezielt und bürokratiearm aus dem Klima- und Transformationsfonds finanziell gefördert werden kann“

weiter heißt es:

„Niemand wird im Stich gelassen.“

Es ist geplant das der entsprechende Gesetzentwurf  von der Bundesregierung im April im Kabinett auf den Weg gebracht werden soll mit dem Ziel, das Gesetz vor der Sommerpause im Bundestag zu verabschieden.

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CategoriesImmobilienmärkte in der Metropolregion München

Welche Steuern entstehen bei einem Immobilienverkauf

Per se fällt keine Steuer beim Verkauf einer Immobilien, sei es Wohnung oder Haus an, wenn die Immobilie ausschließlich selbst genutzt wurde. Sollte die Liegenschaft im Jahr des Verkaufs und den beiden vorangehenden Kalenderjahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurde (§ 23 EStG) gilt dies ebenfalls (3 Jahresfrist).

Diese Information stellt keine steuerliche Beratung dar und kann diese auch nicht ersetzen. Für die Beurteilung Ihres Sachverhalts wenden Sie sich bitte an einen Steuerberater.

Definition eigenen Wohnzwecken:  Die Immobilie muss selbst bzw. durch die Familie bewohnt werden. Zur Familie gehören steuerlich betrachtet die eigenen Kinder solange Sie Kindergeld beziehen. Sollte eine Nutzung durch andere Verwandten stattgefunden haben, zählt dies nicht zu den eigenen Wohnzwecken.

Sollte die Immobilie aus einer Gesellschaft verkauft werden, ist zu prüfen ob es sich um eine Personengesesllschaft wie bspw. einer GmbH & Co. KG (steuerliche Transparent) oder einer Kapitalgesellschaft (bspw. GmbH) stattfindet.

Darüber hinaus sind gerade für Bauträger die sog. 3-Objektgrenze relevant.

Sollte die Immobilie geerbt werden, tritt man aus steuerlicher Sicht quasi in die Fußstapfen des Erblassers und übernimmt deren „Spekulationsfrist“.

Die Spekulationsfrist (§ 23 EStG) beträgt 10 Jahre. Nach Ablauf dieser Frist ist ein Gewinn aus dem Verkauf steuerfrei.

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CategoriesImmobilienmärkte in der Metropolregion München Research

2023/03: Immobilienmarkt München – aktuelle Mietpreise und Kaufpreise und seine Folgen

München gilt im Wohnungssegment als teuerster Immobilienmarkt in Deutschland, sei es der Vermietungsmarkt oder Investmentmarkt.

Aktuelle Zahlen zum 4. Quartal 2022:

  • Neubau, Durchschnitt: 21,37 EUR/m² (Q4:2022: 20,74 EUR/m² entspricht: ca. +3%)
  • Altbau, Durchschnitt: 17,77 EUR/m² (Q4:2022: 17,74 EUR/m² entspricht: ca. +0,2%)

Die Wachstumsdynamik setzt sich vor allem bei Neubauten weiter fort. Dies hat verschiedene Gründe:

  • Für Neubauten gilt keine Bindung an den Mietspiegel.
  • Neubauten verfügen i.d.R. über beste energetische Standards.
  • Bestandsmieter verbleiben oft in Ihren Wohnungen, da sie von einem niedrigeren (alten) Mietniveau profitieren, dies hemmt zu Wechseln und durch ein Neuvertrag auf das aktuelle Mietniveau zu kommen.

Immobilienmarkt München: Kauf und Verkauf

Der historisch starken Zinsanstieg in kürzester Zeit hinterlässt starke Spuren auf dem Münchner Immobilienmarkt. Konnten in den letzten Jahren Verkäufer die Transaktion bestimmen, hat sich der Markt vermehrt in einen Käufermarkt gewandelt.

Im Markt für Neubauimmobilien der Preis von durchschnittlich 9.840 EUR/m² (Q3/ 2022) auf 9.410 EUR/m² (Q4/2022) gesunken.

Ähnlich verhält es sich bei Bestandsimmobilien. Hier sank der durchschnittliche Preis von 7.790 EUR/m² (Q3/2022) auf 7.730 EUR/m² (Q4/2022) gefallen.

Ausblick Immobilienmarkt München

  • Insbesondere die Entwicklung im Finanzierungsmarkt wird maßgeblich Einfluss auf die weiteren Entwicklung haben.
  • Wohnraum in der Metropolregion München wird aufgrund der demographischen Entwicklung und Wanderungssaldos einer starken Nachfrage unterliegen
  • Aufgrund der Zinsentwicklung drängen Käufer in Vermietungsmärkte, was zusätzlich die Nachfrage nach Wohnraum zur Miete anheizt.
  • Viele Bauentwicklungen wurden bereits letztes Jahr gestoppt oder abgebrochen. Wir rechnen damit das Ende 2023 / Anfang 2024 durch fehlende Fertigstellungen dieser Projekte die Nachfrage nach Wohnraum extrem verstärkt wird und es eventuell zu weiteren staatlichen / kommunalen Eingriffen kommt.
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CategoriesResearch

Statistisches Bundesamt verkündet Trendwende bei Immobilienpreisen

Erstmals seit mehr als einem Jahrzehnt bestätigte auch das Statistische Bundesamt einen Rückgang der Immobilienpreise, nachdem andere Datenanbieter bereits seit mehreren Monaten einen Rückgang festgestellt hatten. Nach Angaben der Agentur fielen die Hauspreise (der Hauspreisindex) im vierten Quartal 2022 um durchschnittlich 3,6 %. gegenüber dem Vorjahresquartal.

  • Dies folgt auf einen Preisrückgang im 4. Quartal 2010, als er im Vergleich zum 4. Quartal 2009 um 0,5 % zurückging.
  • Die Kaufpreise für Wohnungen sowie Ein- und Zweifamilienhäuser sind in Q1 sogar niedriger als in Q4 2022 (-3,8 % gegenüber Q1 2006).
  • Wohnimmobilien sind im 4. Quartal 2022 durchschnittlich 5,0 % günstiger als im 3. Quartal 2022.
  • Die sinkende Nachfrage aufgrund steigender Finanzierungskosten und einer anhaltend hohen Inflation kann als  ausschlaggebende Faktor für das Sinken der Kaufpreise gesehen werden.

Im 4. Quartal 2022 sind die Preise sowohl in städtischen als auch in ländlichen Gebieten größtenteils gefallen. Die Preise für Ein- und Zweifamilienhäuser fielen stärker als die Preise für Eigentumswohnungen, bspw. sind die Preise für Einfamilien- und Zweifamilienhäuser in städtischen Gebieten gegenüber dem Vorjahr um 5,9 % gesunken, während die Preise für Eigentumswohnungen in den Städten nur um 1,0 % fielen. In dünn besiedelten ländlichen Gebieten waren Ein- und Zweifamilienhäuser um 5,5 % günstiger als im 4. Quartal 2021, Wohnungen sogar um 0,1 % teurer als ein Jahr zuvor.

CategoriesImmobilienmärkte in der Metropolregion München

Wohnungsmieten steigen, Immobilienpreise fallen: Welche Strategie setze ich um?

Über 10 Jahre kannten Preise nur einen Weg, nach oben. Durch den Ukraine-Krieg ausgelost und deren Inflationsfolgen ausgelöst haben weltweit die Zentralbanken massiv die Zinsen erhöht – ein Ende von weiterem Anstieg bei den Leitzinsen ist nicht in Sicht. Was bedeutet dies für Immobilieninvestoren?

Wir beraten Sie bei der Frage ob ein Verkauf als Eigentümer sinnvoll ist oder im Falle als Investor, wie die und ob Immobilieninvestments zu bewerten sind – wir freuen uns auf Ihre Nachricht!

CategoriesMünchen

PALFINGER AG entwickelt Büro- und Verwaltungsgebäude in Poing

Der Münchner Nord-Osten ist und bleibt einer der spannendsten Gebiete in der bayerischen Landeshauptstadt. Viele Standortvorteile führen zu optimalen Voraussetzung für Wohnen und Gewerbe:

  • Verlauf der A9
  • Erweiterung der A94
  • Nähe zum Flughafen
  • Erweiterung S-Bahn (Neufahrner Kurve, Erdinger Ringschluss, S-Bahn-Ausbau, Walpertskirchener Spange)

Dies hat u.a. auch die PALFINGER AG, ein börsennotiertes Technologie- und Maschinenbauunternehmen bzw. Anbieter hydraulischer Kran- und Hebelösungen, davon überzeugt ein Büro- und Verwaltungsgebäude mit Boardinghaus in Poing zu entwickeln. Der Bau soll am ehemaligen Océ-Parkplatz an der Gruber Straße in Poing entstehen.

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CategoriesImmobilienfinanzierung

Immobilienfinanzierungen steigen massiv und belasten Immobilienpreise

Seit Mitte Dezember sind die Einstände, also die Geldmarktsätze (Zinsen) mit den sich die Banken selber refinanzieren massiv gestiegen. Die 10-jährigen Laufzeiten sind innerhalb von wenigen Monaten um bis zu 1,9% teurer geworden. Immobilienkredite liegen damit auf dem Niveau von ca. 2014, also vor 8 Jahren. Primäre Ursache sind die gestiegenen Staatsanleihen, welche u.a. mit als Auslöser den Ukraine Krieg hatten. Sollte das Zinsniveau nachhaltig, also dauerhaft auf diesem Niveau oder weiter steigen, ist in einigen Immobiliensegmenten mit einem Rückgang der Immobilienpreise zu rechnen.

Weiterhin wird der Wohnungsmarkt durch die heute vom Bundeskabinett verabschiedete Aufteilung der CO2-Steuer – abhängig vom Gebäudestandard – für Eigentümer belastet.

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CategoriesNeuburg/Donau

Immobilienmarkt Neuburg an der Donau im Portrait

In unserer Serie „Immobilienmärkte in der Metropolregion München“ stellen wir heute die ehemalige Residenzstadt Neuburg an der Donau vor.

Neuburg an der Donau ist eine Große Kreisstadt mit Verwaltungssitz des Landkreises Neuburg-Schrobenhausen. Wie der Name sagt liegt die Stadt direkt an der Donau, nordöstlich von Augsburg und westlich von Ingolstadt. 1505 entstand in Folge des Landshuter Erbfolgekrieges das Wittelsbacher Herzogtum Pfalz-Neuburg mit Neuburg als Residenzstadt. Heute verfügt die Stadt über rund 30.000 Einwohner (der Landkreis knapp 100,000 Einwohner), das Schloß aus jener Zeit ist mit seiner wunderschönen Altstadt erhalten.

 
Stadtteile in Neuburg an der Donau

Neuburg teilt sich in folgende Gemeinden auf, wobei einige dörflichen Siedlungscharakter aufweisen:

  • Altmannstetten (Dorf)
  • Auschlösschen (Einöde)
  • Bergen (Pfarrdorf)
  • Bittenbrunn (Pfarrdorf)
  • Bruck (Dorf)
  • Bürgerschwaige (Weiler)
  • Eulahof (Einöde)
  • Feldkirchen (Dorf)
  • Forsthof (Forsthaus)
  • Gietlhausen (Dorf)
  • Gnadenfeld (Einöde)
  • Grünau (Schloss)
  • Hardt (Dorf)
  • Heinrichsheim (Dorf)
  • Hessellohe (Dorf)
  • Joshofen (Pfarrdorf)
  • Laisacker (Kirchdorf)
  • Marienheim (Pfarrdorf)
  • Maxweiler (Dorf)
  • Neuburg a.d.Donau (Hauptort)
  • Ried (Pfarrdorf)
  • Rödenhof (Dorf)
  • Rohrenfeld (Gut)
  • Rothheim (Einöde)
  • Sehensand (Kirchdorf)
  • Zell (Pfarrdorf)
  • Ziegelau (Einöde)
 
Entwicklungen des Immobilienmarkt Neuburg an der Donau im überregionalen Umfeld

Die nähe zur A9 über die Auffahrt Manching (Richtung München und Nürnberg), die Bundesstraße 16 (B16) aber insbesondere die Nähe zu Ingolstadt sind für Neuburg prägend. Der größte überregionale Arbeitgeber ist der Automobilhersteller Audi, der viel Wirtschaftskraft nach Neuburg bringt, sei es direkt oder indirekt über Zulieferer wie dem Sitzhersteller Faurecia, der in Neuburg ansässig ist. Positiv trägt ebenso der Luftwaffenstutzpunkt bestehend aus Flughafen und Kaserne in Neuburg-Grünau bei. Aber auch lokale Unternehmen wie bspw. Saint Gobain Oberland (Glasprodukte) oder die Neuburger Milchwerke sind größere, ansässige Arbeitgeber.

Die im Osten liegenden Stadtteile wie Heinrichsheim profitieren seid vielen Jahrzehnten von der in Richtung Ingolstadt positionierten Lage. 

 

Wirtschaftlich relevante Eckdaten Immobilienmarkt Neuburg an der Donau
Die Kaufkraft 2021 mit rd, 106 liegt über den deutschlandweiten Durchschnitt (100), allerdings unter dem bayerischen Wert von rd, 108 und Ingolstadt mit ca. 109. Des Weiteren ist weißt die Neuburg eine positive Bevölkerungsentwicklung auf, bis 2036 mit rd. 104.000 für den Landkreis prognostiziert. Dies ist besonders für den Wohnungsmarkt eine der wichtigsten Kennzahlen.

 

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CategoriesGesetz & Verordnungen

Neuregelung Heizkosten: Vermieter werden ab 2023 an den Energiekosten beteiligt

Die Bundesregierung hat sich bei der Verteilung von Heizkosten in Mietverhältnissen auf ein Stufenmodell für Wohnraum geeinigt (Entwurf 20/689 v. 15.02.2022 verabschiedet). Die CO2 Kosten sollen ab 01.01.2023 zwischen Vermieter und Mieter aufgeteilt werden.

Die Aufteilung soll abhängig vom energetischen Zustand des Gebäudes erfolgen, um den Vermieter gerade bei älteren Gebäuden Anreize für eine Modernisierung zu geben. Je schlechter die Energiebilanz des jeweiligen Gebäudes ist, desto höher soll der Anteil der Übernahme durch den Vermieter an den Energiekosten sein – und umgekehrt.

Im gewerblichen Bereich besteht Vertragsfreiheit.

Die Regelung führt zu einer Renditeverminderung für Immobilieneigentümer. Die zusätzliche Beteiligung an der CO2-Abgabe erhöht die sog. nicht-umlagefähigen Betriebskosten. Insbesondere ältere Gebäude erbringen damit einen geringeren laufenden Ertrag. Für die Bewertung von Immobilien ist neben dem Multiplikator bzw. die Brutto-Anfangsrendite die Jahresnettokaltmiete (Headline-Rent) maßgeblich. Diese wird für eine korrekte Bewertung wohl zukünftig stärker durch die CO-Abgabe korrigiert werden, was sich konkret negativ in der Immobilienbewertung auswirkt.

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CategoriesFreising

Grundsatzbeschluss über Genehmigungsverfahren für Konzertarena am Müncher Flughafen

Die Olympiahalle mit Ihrer Kapazität von über 15.000 Plätzen bekommt wohl bald Konkurrenz. Der Stadtrat in Freising fasst einen Grundsatzbeschluss für das Genehmigungsverfahren des Neubaus des MUCcc, eine Event/Konzertarena nahe dem Münchner Flughafen das 20.000 Besucher aufnehmen kann. Hinter dem Projekt stehen als JV-Partner die in Grünwald ansässige KGAL und dem Freisinger Unternehmer Lorenz Schmid. Die Kosten werden auf rd. EUR 300 Mio. angesetzt.